Immobilier : Nexity enregistre un recul des réservations de logements au premier semestre

Nexity démarre l’année avec un signal encore négatif sur le neuf : les réservations de logements reculent de 10% au premier semestre, à 3.858 unités. Le groupe relie ce décalage de reprise à un climat macro plus tendu, alors que le chiffre d’affaires baisse de 18% à 1 milliard d’euros, reflet des exercices précédents. Point de vigilance pour les dirigeants et investisseurs : l’écart se creuse entre les profils d’acheteurs, avec des primo-accédants en retrait et des investisseurs plus présents 📉.

Réservations Nexity au premier semestre : un recul en volume, mais un mix qui change

Sur les six premiers mois, Nexity comptabilise 3.858 logements réservés. Parmi eux, 2.230 sont achetés par des particuliers, soit -9% sur un an. La baisse est donc réelle, mais elle masque une recomposition du marché, plus utile à suivre que le seul total.

Le point saillant vient des primo-accédants : leurs achats chutent de 26%. Dans les grandes métropoles, ce profil réagit au moindre doute sur les taux, l’inflation et la stabilité économique. En clair, le report d’achat redevient une variable d’ajustement 🧾.

Pourquoi l’attentisme des primo-accédants pèse autant en 2026

La direction du groupe relie l’hésitation des ménages à la guerre au Moyen-Orient, qui a alimenté une crainte de retour de tensions inflationnistes. Sur un marché où le budget est déjà serré, le moindre doute sur les charges et le pouvoir d’achat suffit à geler une décision.

Exemple concret : une PME de services à Lyon qui recrute des profils juniors constate que plusieurs salariés repoussent leur projet d’achat. Ils renégocient leur mobilité, arbitrent entre location et achat, et attendent un “signal clair” sur les prix et le crédit. Ce temps long se voit directement dans les réservations, trimestre après trimestre.

Ce comportement se lit comme un indicateur avancé : quand le primo-accédant temporise, le promoteur perd du rythme, puis l’amont (lancement de programmes) ralentit. C’est souvent là que se joue le semestre suivant 🔎.

Pour situer le contexte, une recherche utile consiste à comparer ces annonces avec d’autres publications du secteur.

Investissement locatif : la dynamique repart, portée par le dispositif Jeanbrun

À contre-courant, Nexity parle d’une bonne dynamique des investisseurs : leurs réservations progressent de 16%. Le moteur mis en avant est la montée en puissance du dispositif Jeanbrun, activé au premier trimestre pour soutenir l’investissement locatif via des avantages fiscaux.

Le groupe indique environ 200 réservations déjà réalisées via ce mécanisme depuis le début de l’année. Ce volume reste modeste à l’échelle nationale, mais il change la lecture : il existe à nouveau un point d’entrée fiscal qui “réactive” certains dossiers, surtout dans les zones de tension locative 🏠.

Cas d’usage : comment un dirigeant arbitre entre résidence principale et investissement

Dans la pratique, un dirigeant de PME à Bordeaux arbitre souvent entre trois options : renforcer sa résidence principale, préparer une transmission, ou sécuriser un actif locatif. En phase d’incertitude, la résidence principale n’est pas toujours prioritaire, car elle immobilise du capital et dépend fortement du crédit.

À l’inverse, un investissement locatif “lisible” sur la fiscalité et la demande locative retrouve de l’intérêt. Le dispositif Jeanbrun joue ici un rôle de déclencheur : il ne remplace pas l’étude du quartier, mais il peut faire passer un rendement net “acceptable” à “décidable”. C’est ce type de bascule qui explique une hausse chez les investisseurs, malgré un marché global encore hésitant 📌.

Le fil conducteur est simple : quand le ménage attend, l’investisseur arbitre. Et ce basculement modifie les programmes lancés et les typologies commercialisées.

Résultats Nexity : chiffre d’affaires en retrait, rentabilité en amélioration

Le premier semestre montre encore l’empreinte des années difficiles : le chiffre d’affaires recule de 18% à 1 milliard d’euros. Ce décalage est classique dans la promotion : la baisse de réservations d’hier se transforme en chiffre d’affaires plus bas aujourd’hui, avec plusieurs trimestres de latence.

En parallèle, la rentabilité progresse. Le résultat opérationnel courant s’améliore nettement, avec un doublement sur le périmètre “New Nexity”, la nouvelle organisation mise en place par le groupe. La marge opérationnelle passe de 0,5% à 1,2% entre mi-2025 et ce premier semestre 📈.

Lecture dirigeant : ce que disent la marge et le ROC sur l’exécution

Une marge qui remonte, même à un niveau encore bas, raconte souvent une histoire d’exécution : réduction de coûts fixes, sélection plus stricte des opérations, et pilotage plus fin des risques de chantier. Pour un lecteur dirigeant, la question centrale est la suivante : la marge remonte-t-elle par discipline industrielle ou par simple effet de périmètre ?

Le fait que l’amélioration soit mise en avant sur “New Nexity” suggère un travail de réorganisation interne. Cela ne règle pas le sujet de la demande, mais cela peut amortir le cycle. Une marge qui bouge dans le bon sens crée du temps, ce qui devient un actif en période d’attentisme.

Visibilité foncière et carnet de commandes : ce que Nexity sécurise déjà

À horizon pluriannuel, le promoteur met en avant une base d’activité déjà engagée : 42.000 logements via projets validés et promesses d’achat de foncier. Le groupe annonce aussi un carnet de commandes de 3,6 milliards d’euros de chiffre d’affaires futur sécurisé, soit environ cinq années d’activité selon sa direction.

Pour un dirigeant-investisseur, cet indicateur sert à mesurer la capacité à tenir le cycle. Un carnet rempli ne garantit pas la marge, mais il réduit le risque d’arrêt brutal des opérations. La question utile devient alors : quel rythme de transformation en mises en chantier et livraisons dans un environnement de permis plus compliqué ?

Checklist d’analyse pour suivre Nexity (et le neuf) au semestre suivant

• 📉 Suivre la part des primo-accédants : quand elle remonte, la reprise devient plus solide.
• 🏠 Mesurer l’effet réel du dispositif Jeanbrun : volumes, zones, profils d’investisseurs.
• 🏗️ Regarder le couple réservations / mises en chantier : c’est là que le cash se joue.
• 🧾 Vérifier la trajectoire de marge opérationnelle : amélioration durable ou ponctuelle.
• 📌 Comparer le carnet de commandes au rythme de livraison : la visibilité n’a de valeur que si elle se transforme.

Dans le même secteur, la comparaison avec un concurrent coté aide à isoler l’effet “marché” de l’effet “exécution”.

Comparaison secteur : Icade progresse, mais les permis restent un point dur

Icade, filiale immobilière de la Caisse des dépôts, affiche au premier semestre une hausse de 12% des réservations, dont +6% pour les achats de particuliers. L’écart avec Nexity ne dit pas tout, car les portefeuilles et zones d’intervention diffèrent. Il montre toutefois que le marché n’évolue pas de façon uniforme selon les acteurs.

Icade indique aussi une hausse de 63% des lancements de travaux sur un an. En face, l’entreprise souligne que les élections municipales ont freiné l’obtention de nouveaux permis. Ce point pèse sur tout le secteur : sans permis, le foncier “dormant” ne se transforme pas, même si la demande repart. La prochaine photographie du marché se jouera donc autant en mairie que dans les banques 🏛️.

Ines Garcia

Inès Garcia dirige la rédaction de B2B Immobilier après dix ans en cabinet de conseil aux dirigeants, dont quatre à structurer des opérations de crédit-bail immobilier pour des PME industrielles. Toulousaine d’origine, Parisienne d’adoption, elle rénove un ancien atelier en bureaux partagés.